Nein. Die Bewilligungspflicht nach WRFG gilt ab vier Mietwohnungen. Eine Wohnung zählt nur dann als Mietwohnung, wenn sie bisher vermietet war und auch künftig zur Miete angeboten werden soll (§ 6 Abs. 1 und 3 WRSchV). In Ihrem Beispiel umfasst die Liegenschaft also nur drei Mietwohnungen – das Vorhaben ist daher bewilligungsfrei.

Als Liegenschaft gilt die Stammparzelle. Für die Bewilligungspflicht ist daher massgeblich, ob sich auf der Stammparzelle mehr als drei Mietwohnungen befinden.

Beispiel: Auf einer Stammparzelle sollen zwei Gebäude à je drei Mietwohnungen saniert werden. Die Sanierung ist bewilligungspflichtig, da eine Liegenschaft mit insgesamt sechs Mietwohnungen vorliegt. 

Ja, sofern die Wohnung zuletzt vermietet wurde und auch künftig wieder zur Miete angeboten werden soll.

Die Bewilligungsfreiheit setzt voraus, dass:

• die Eigentümerschaft gemäss ihren Statuten eine Organisation des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist (z.B. Wohnbaugenossenschaft, Wohnbaustiftung) und
• das Sanierungsvorhaben mit dem gemeinnützigen Zweck vereinbar ist.

Ja, sofern die Erweiterung auch bestehenden Mietwohnraum betrifft.

Beispiele:

• Wohnungsvergrösserung durch Anbau
• Schaffung einer Maisonette-Wohnung durch Dachstockausbau
• Aufstockung mit Fassadensanierung 

Eine reine Aufstockung ohne Auswirkungen auf den bestehenden Mietwohnraum ist nicht bewilligungspflichtig.

Alters- und Pflegeheime werden nicht vom WRFG geschützt und können daher bewilligungsfrei saniert werden. In anderen Konstellationen muss einzelfallweise (mit Blick auf den Vertragsinhalt, Betreuungsanteil etc.) beurteilt werden, ob Wohnraum vermietet wird und damit eine Bewilligungspflicht besteht.

Nein. Die Beurteilung der Bewilligungspflicht liegt grundsätzlich in Ihrer Eigenverantwortung. Kommen Sie zum Schluss, dass Bewilligungsfreiheit gegeben ist, kann das Vorhaben ohne Einbezug der WSK durchgeführt werden.

Für nicht geschützte Wohnungen verfügt die WSK keine maximalen Mietzinsaufschläge Geben Sie solche Wohnungen im Gesuch mit einer entsprechenden Begründung an.

Beispiel: Im Gesuch wird die Gesamtsanierung einer Liegenschaft mit vier normalen Mietwohnungen und einer Luxuswohnung beantragt. Aufgrund der vier normalen Mietwohnungen ist das Sanierungsvorhaben bewilligungspflichtig nach WRFG. Die Sanierungskosten sind im Gesuch auf alle fünf Wohnungen aufzuschlüsseln. Qualifiziert die WSK die Wohnung als Luxuswohnung, so verfügt sie lediglich für die vier normalen Mietwohnungen maximale Mietzinsaufschläge.

Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gilt eine Wohnung als luxuriös, wenn sie aufgrund ihres Gesamteindrucks deutlich über dem üblichen Standard liegt. Besondere Merkmale sind insbesondere Marmoreingänge, ein Hauswartungsservice, ein Lift direkt in die Wohnung, ein Schwimmbad und/oder eine Sauna, mehrere Badezimmer, besonders grosse Grundfläche und geräumige Zimmer, ein grosser Garten, eine überdimensionale Terrasse, ein Wintergarten, eine unverbaubare Aussicht, moderne, energiesparende Apparaturen, eine sehr gepflegte Umgebung etc.

Das WRFG gibt keinen festen Schlüssel vor. Wählen Sie eine sachgerechte Aufteilung (z. B. nach tatsächlichen Kosten, Wohnfläche, Anzahl Wohnungen). Investitionen dürfen nicht auf Wohnungen verteilt werden, die von der Massnahme nicht profitieren.

Beispiel: Eine Liegenschaft hat 3 Etagen à 2 Wohnungen. Geplant sind eine Dach- und Fassadensanierung sowie ein Küchenersatz in den beiden Wohnungen im Erdgeschoss. Nur die Investitionskosten für die Dach- und Fassadensanierung können auf alle Wohnungen aufgeteilt werden. Die Investitionskosten für die Küchensanierung sind auf die beiden Wohnungen im Erdgeschoss aufzuschlüsseln.

Ja, sofern sie im Gesuch ausdrücklich ausgewiesen und belegt sind. Akzeptiert werden in der Regel Kostenreserven von maximal 10 % gemäss SIA-Phase 32 Bauprojekt. Bei Fixpreis-Verträgen ist keine separate Kostenreserve möglich.

Ja. Wichtig ist, dass Sie mit dem Gesuch den entsprechenden Verwaltungsvertrag einreichen. Zusätzlich ist eine auf Sie ausgestellte Vollmacht der Liegenschaftsverwaltung beizulegen, sofern Sie gemäss Handelsregister nicht zeichnungsberechtigt sind.

Nein. Die WSK legt lediglich fest, welche maximalen Mietzinsaufschläge aufgrund der baulichen Massnahmen zulässig sind (§ 22 Abs. 4 WRSchV). Die Durchführbarkeit von Bauvorhaben richtet sich nach dem Bau- und Planungsrecht.

Nein. Das ursprünglich im WRFG vorgesehene Rückkehrrecht wurde vom Bundesgericht aufgehoben (Urteil 1C_759/2021).

Wenn sie mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung konform sind und die betroffene Wohnung in derselben Kategorie belassen. Erfüllen bauliche Massnahmen diese Voraussetzungen nicht, werden ihre Investitionskosten bei der Berechnung der maximalen Mietzinsaufschläge abgezogen.

Bei der Prüfung der Massnahmen berücksichtigt die WSK insbesondere die Kriterien von § 8e Abs. 3 WRFG, d.h. deren.: 

• Notwendigkeit (weil der Lebenszyklus einzelner Bauteile oder Einrichtungen abgelaufen ist);
• standardisierte Vornahme (indem bei Mehrfamilienhäusern von mindestens sechs Wohnungen die Arbeitsvorgänge nach einfachen fachlichen Kriterien durchgeführt werden);
• schonende Vornahme (indem die bestehende Baustruktur sowie der bisherige Standard des Wohnraums belassen werden), und
• nachweislich bedeutende Energieeinsparungen (insbesondere im Bereich der grauen Energie).

Die Beurteilung erfolgt anhand einer Gesamtwürdigung. Dies bedeutet, dass eine bauliche Massnahme auch mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung konform sein kann, wenn sie nicht alle aufgezählten Kriterien erfüllt. 

Im umfassenden Bewilligungsverfahren prüft die WSK die Konformität mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung eingehend. Im vereinfachten Bewilligungsverfahren nimmt sie lediglich eine Plausibilitätsprüfung vor.

Bei der Prüfung berücksichtigt die WSK insbesondere den Wohnungstyp, die Zimmeranzahl, die Wohnfläche sowie den aktuellen und künftigen Ausbaustandard (§ 5 Abs. 2 WRSchV).

Zudem kann die WSK auch den Basler Mietpreisraster heranziehen, um festzustellen, in welchem Bereich sich der Mietzins vor und nach den baulichen Massnahmen für die entsprechende Wohnkategorie bewegen wird (Erläuterungen zur WRSchV, S. 15).

Die Beurteilung erfolgt anhand einer Gesamtwürdigung. Dies bedeutet, dass ein Kategorienverbleib auch dann bejaht werden kann, wenn nicht alle aufgezählten Kriterien erfüllt sind.

Im umfassenden Bewilligungsverfahren prüft die WSK die Konformität mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung eingehend. Im vereinfachten Bewilligungsverfahren nimmt sie lediglich eine Plausibilitätsprüfung vor.

Dies muss die WSK im Einzelfall anhand der Kriterien von § 5 Abs. 2 WRSchV entscheiden. 

Erleichterungen sind für Erweiterungen von bestehenden Mietwohnungen vorgesehen (z.B. Wohnungsvergrösserungen durch Anbau oder Dachstockausbau). Solche stehen einem Kategorienverbleib in grundsätzlich nicht entgegen, sofern der Ausbaustandard nicht massgeblich erhöht wird (§ 5 Abs. 3 WRSchV).

Grundsätzlich ja. Bauliche Massnahmen gemäss Anhang 4 WRSchV sind grundsätzlich immer auf den Mietzins überwälzbar (§ 5 Abs. 4 WRSchV). Dasselbe gilt für bauliche Massnahmen, die im umfassenden Bewilligungsverfahren zu einer 15-prozentigen Energieeinsparung beitragen (§ 25 Abs. 5 WRSchV i.V.m. Anhang 5 WRSchV). 

Folglich muss die WSK für solche Massnahmen weder die Konformität mit den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung noch den Kategorienverbleib prüfen. Die Eigentümerschaft hat ökologische Massnahmen im Gesuch geltend zu machen und auszuweisen.

Die festzulegenden maximalen Mietzinsaufschläge beziehen sich auf den Nettomietzins. Die Verrechnung von Nebenkosten wird im WRFG nicht geregelt und erfolgt nach den Vorschriften des Mietrechts.

Grundsätzlich legt die WSK bei Umbau, Renovation und Sanierung nur maximale Mietzinsaufschläge fest. Allerdings kann es sein, dass bei Grundrissveränderungen aus den bisherigen Wohnungen neue Wohnungen entstehen. In diesen Fällen muss die WSK für die neu entstehenden Wohnungen einen erstmaligen maximalen Nettomietzins festlegen.

Die WSK ermittelt den maximalen monatlichen Mietzinsaufschlag, indem sie den wertvermehrenden Anteil der überwälzbaren Investitionskosten mit dem Überwälzungssatz nach WRFG multipliziert und durch 12 teilt (§ 22 Abs. 2 WRSchV). 

Der Überwälzungssatz nach WRFG bestimmt sich anhand der folgenden Formel (Anhang 1 WRSchV): Formel Überwälzungssatz

Bei einer Anpassung des Referenzzinssatzes verändert sich auch der Überwälzungssatz. Gegenwärtig beträgt der Überwälzungssatz 5.45% (bei einem Referenzzinssatz von 1.25%, Stand September 2025). 

Massgebend für die Berechnung des maximalen Mietzinsaufschlags ist der geltende Überwälzungssatz im Zeitpunkt des Verfügungserlasses (Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt VD.2023.105 vom 10. Dezember 2024, E. 4.6.).

Im Regelfall gelten die überwälzbaren Investitionskosten zu 40% als wertvermehrend. In begründeten Fällen kann die WSK diesen Wert reduzieren oder erhöhen (§ 22 Abs. 1 lit. c WRSchV). Ein Reduktionsgrund kann etwa vorliegen, wenn ein Bauvorhaben einen hohen Unterhaltsanteil aufweist. Für eine Erhöhung kann hingegen ein grosser ökologischer Mehrwert sprechen. 

Abweichungen kommen vor allem im umfassenden Bewilligungsverfahren in Frage. Im vereinfachten Bewilligungsverfahren entfällt eine detaillierte Prüfung, weshalb die WSK grundsätzlich den regulären wertvermehrenden Anteil von 40% anwendet.

Zunächst ermittelt die WSK die maximalen Mietzinsaufschläge für die bestehenden Wohnungen (§ 22a Abs. 1 WRSchV). Danach teilt sie diese zusammen mit den bisherigen Nettomietzinsen auf die neuen Grundrisse oder Wohnungen auf (§ 22a Abs. 2 WRSchV). Den Aufteilungsschlüssel bestimmt sie anhand der jeweiligen Umstände. Die Eigentümerschaft kann dazu im Gesuch einen Vorschlag unterbreiten.

Beispiel: Auf einer Etage befinden sich zwei Wohnungen mit einem Nettomietzins von 1'500 und 1'700 Franken. Die zwei Wohnungen sollen zu drei Wohnungen umgebaut werden. Die WSK kommt zum Schluss, dass aufgrund der baulichen Massnahmen für die bestehenden Wohnungen jeweils ein maximaler Mietzinsaufschlag von 100 Franken zulässig wäre. Die maximalen Mietzinsaufschläge (2 x 100 Franken) sowie die bestehenden Nettomietzinsen (1'500 + 1'700 Franken) sind auf die drei neuen Wohnungen zu verteilen. Die Eigentümerschaft schlägt eine anteilsmässige Verteilung nach m2 vor. Nach Prüfung folgt die WSK diesem Antrag. Sie legt für alle drei Wohnungen den erstmaligen maximalen Nettomietzins fest (jeweils Anteil Mietzinsaufschlag + Anteil bestehender Nettomietzins). 

Ja. Die Eigentümerschaft kann im Gesuch eine Erhöhung der gesetzlichen Pauschalbeträge um bis zu 20% beantragen. Sie muss jedoch anhand verlässlicher amtlicher Statistiken nachweisen, dass die gesetzlichen Pauschalbeträge die überwiegenden Bedürfnisse der Wohnbevölkerung nicht genügend abbilden. Ein Verweis auf den Basler Mietpreisraster genügt nicht (§ 8d Abs. 2 WRFG).