Die Teilrevision der Wohnraumschutzverordnung soll den Wohnschutz erhalten und gleichzeitig Sanierungen wieder attraktiv machen. Insbesondere für ökologische Massnahmen sollen Anreize geschaffen werden, was den Zielkonflikt zwischen Wohnschutz und Klimaschutz reduzieren soll.

Die vorliegende Teilrevision bringt verschiedene Vereinfachungen und umfasst im Wesentlichen vier Punkte:

• Erneuerungen in Wohnungen wie zum Beispiel der Einbau einer Geschirrwaschmaschine, können neu ohne Meldung an die Wohnschutzkommission durchgeführt werden. Dies sofern kein Mietzinsaufschlag verlangt wird und die Erneuerung weniger als 5’000 Franken pro Jahr kostet.
• Auch bei Gesuchen für kleinere Sanierungen – etwa nach einem Mieterwechsel – soll der Vollzug vereinfacht werden. So werden beim Vereinfachten Bewilligungsverfahren Gesuche nicht mehr durch ein Dreier-Gremium beurteilt, sondern nur noch durch ein Mitglied der Wohnschutzkommission. Die gesetzlich vorgegebenen maximalen Mietzinsaufschläge schützen weiterhin vor unverhältnismässigen Mieterhöhungen.
• Bei grossen Umbauvorhaben können die Gesuchstellenden das Umfassende Bewilligungsverfahren beantragen. Hier gibt es keine gesetzliche Obergrenze für Mietzinserhöhungen. Das Umfassende Bewilligungsverfahren kann grundsätzlich nur beantragt werden, wenn die Gesuchstellenden vorgängig nachweisen, dass die geplanten Massnahmen die Betriebsenergie des Gebäudes um mindestens 15 Prozent senken. Damit setzt die neue Verordnung einen Anreiz für ökologische Massnahmen und den Klimaschutz.
• Der Überwälzungssatz für Investitionen wird erhöht. Aktuell gilt ein Reduktionsfaktor, was nur geringe Mietzinserhöhungen nach Sanierungen ermöglicht und Sanierungen unattraktiv machen kann. Mit der Revision wird der Reduktionsfaktor aufgehoben. Für ökologische Massnahmen können künftig Mietzinsaufschläge bewilligt werden, wie sie gemäss Schweizer Mietrecht möglich sind. Strengere Bestimmungen gelten hingegen weiterhin bei nicht-ökologischen Massnahmen: Hier wird der wertvermehrende Anteil weiterhin grundsätzlich tiefer angesetzt als im Mietrecht. Dies schützt wirksam vor unverhältnismässigen Mietzinserhöhungen. Grundsätzlich lässt die neue Regelung zur Bestimmung des wertvermehrenden Anteils eine angemessenere Berücksichtigung von Einzelfällen zu. Mit dieser Anpassung wird der Beurteilung des bisherigen Wohnschutzes durch das Appellationsgericht Rechnung getragen.

Neue Auswertungen des Statistischen Amtes zeigen, dass seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzverordnung im Mai 2022 die Zahl der aus Registerdaten geschätzten Leerkündigungen stark zurückgegangen ist. Eine weitere Auswertung belegt, dass die Zahl der Gesuche für Sanierungen deutlich abgenommen hat. Allerdings nur bei Gebäuden, die von der Wohnraumschutzverordnung betroffen sind. Vom diesem nicht betroffen sind Gebäude mit weniger als vier Wohnungen, oder solche im Besitz von Genossenschaften. 

Bei Projekten, die unter den Wohnschutz fallen, ist zudem eine starke Zunahme der Baueingaben vor Inkrafttreten (im 2021 und im 1. Halbjahr 2022) der Wohnraumschutzverordnung zu beobachten. Eigentümer dürften Sanierungen im Hinblick auf die neue Verordnung vorgezogen haben. Seit Inkrafttreten hat die Sanierungstätigkeit deutlich abgenommen und liegt auf einem tieferen Niveau als in den Jahren 2018-2020. Umgekehrt dürften Eigentümer seit Ankündigung einer Überarbeitung der Wohnschutzbestimmungen im vergangenen Sommer mit ihrer Baueingabe verschiedentlich zugewartet haben, bis die neuen Bestimmungen in Kraft treten. 

Die vorgenommenen Änderungen an der geltenden Wohnraumschutzverordnung wurden im Auftrag des Regierungsrates unter der Federführung des Präsidialdepartements durch eine Arbeitsgruppe erarbeitet, in der auch das Departement für Wirtschaft, Soziales und Umwelt und das Bau- und Verkehrsdepartement mitwirkten. Auch die Wohnschutzkommission (WSK) wurde in die Erarbeitung einbezogen.

Der Hauseigentümerverband Basel-Stadt (HEV), der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT beider Basel, der Mieterinnen- und Mieter verband Basel (MV), Casafair Nordwestschweiz und der Gewerbeverband Basel-Stadt wurden ebenfalls angehört.

Link zur teilrevidierten Wohnraumschutzverordnung gültig ab 1. November 2025