Nach 369 Neubauwohnungen im Vorjahr gelangten 2018 im Kanton Basel-Stadt 807 neue Logis auf den Wohnungsmarkt. Dies ist die höchste Neubauproduktion seit 1981. Der Durchschnitt der letzten 10 Jahre steigt von 378 vor Jahresfrist auf neu 438 Neubauwohnungen. Zum Ergebnis massgeblich beigetragen haben fünf grosse Überbauungen mit jeweils mehr als 50 Einheiten. Auf sie entfielen über die Hälfte (57%) aller neu erstellten Wohnungen. In der Bauphase befinden sich zurzeit rund 1 400 Logis, über 550 weitere Einheiten sind zudem bewilligt aber noch nicht baubegonnen.

Zwei von drei Neubauwohnungen wurden in Grossbasel erstellt (67%), 29% in Kleinbasel und 4% in Riehen und Bettingen. 36% der Neubauwohnungen weisen drei Zimmer auf. Bei 26% handelt es sich um Zweizimmer- und bei 25% um Vierzimmerwohnungen. Der Rest verteilt sich auf Wohnungen mit einem (7%), mit fünf (5%) sowie auf solche mit mindestens sechs (2%) Zimmern.

Die durchschnittliche Wohnfläche der neuerstellten Logis liegt mit 90 m2 über dem Mittelwert des gesamten Wohnungsbestandes (80 m2). Das ist einerseits im geringen Anteil von Einzimmerwohnungen begründet, andererseits fallen die Grundrisse neu erstellter Logis in sämtlichen Zimmerzahlkategorien grösser als im Gesamtbestand aus.

Mit gut einem Fünftel entfiel 2018 ein vergleichsweise hoher Anteil der Neubauproduktion auf die Genossenschaftswohnungen. Beim Gesamtbestand aller Wohnungen beträgt ihr Anteil rund ein Zehntel. Bei 30% der Neubauwohnungen von 2018 war der Auftraggeber ein Unternehmen der Immobilienbranche. 21% wurden von einer Wohnbaugenossenschaft und 20% von einer Versicherungsgesellschaft in Auftrag gegeben.

Aus Umbautätigkeiten wie Dachstockausbauten, Zusammenlegen bzw. Aufteilen von Wohnungen sowie Umnutzungen resultierten 2018 weitere 127 neue oder neuwertige Wohnungen. Im Rahmen dieser Umbautätigkeiten wurden 60 Logis aufgehoben, so dass sich ein Umbausaldo von insgesamt 67 Wohnungen ergab. Unter Berücksichtigung der abgebrochenen (114) und neuerstellten Wohnungen (807) resultierte 2018 eine Nettoproduktion von 760. Der Durchschnitt der letzten 10 Jahre steigt dadurch von 325 vor Jahresfrist auf neu 396 Einheiten.

Interpretation der Wohnbau-Statistik durch die Kantons- und Stadtentwicklung: Steigende Tendenz beim Wohnungsbau - über 800 neue Wohnungen im vergangenen Jahr – Herausforderungen bei der Wohnpolitik bestehen weiterhin

Im Kanton Basel-Stadt werden zurzeit so viele Wohnungen gebaut wie seit Jahrzehnten nicht mehr.  Zahlreiche Wohnbauprojekte sind zudem im Bau oder stehen kurz vor Baubeginn, sodass auch für die nächsten Jahre mit einem Wohnungszuwachs gerechnet werden kann. Die wohnpolitischen Herausforderungen, genügend, durchmischten und preisgünstigen Wohnraum zu erstellen, bestehen jedoch weiterund erfordern entsprechende Massnahmen.

Das knappe Wohnraumangebot ist eine der zentralen Herausforderungen im Kanton Basel-Stadt. Da der Kanton auf zusätzlichen Wohnraum angewiesen ist, stellt die erhöhte Wohnbautätigkeit aus Sicht der Kantons- und Stadtentwicklung eine erfreuliche Entwicklung dar. Allerdings braucht es für eine Entspannung am Mietwohnungsmarkt weiterhin eine hohe Wohnbautätigkeit.

Der Wohnungszuwachs 2018 beruht vor allem auf der Fertigstellung von fünf grösseren Arealen: Magnolienpark, Rosentalstrasse, Belforterstrasse, Schoren und Maiengasse, die letzteren drei sind Eigeninvestitionen oder Baurechte des Kantons. Während die Wohnungen im Magnolienpark und an der Rosentalstrasse von privaten und institutionellen Eigentümern errichtet wurden, handelt es sich bei der Belforterstrasse und dem Schorenareal um neue Genossenschaftswohnungen. Die Maiengasse wiederum ist ein grösseres Neubauprojekt des Kantons, bei welchem ein neues Vermietungsmodell angewendet wird: Für einen Teil der Wohnungen wird bei Einhaltung einer Mindestbelegung ein Mietzinsbonus gewährt (vorbehältlich Einkommensobergrenzen). Insgesamt zeigt sich bei den Neubauwohnungen, dass  vielfältiger und auch preisgünstiger Wohnraum angeboten werden kann.

Viele neue Genossenschaftswohnungen

Auffällig ist der hohe Anteil der Genossenschaftswohnungen an den Neubauwohnungen. So war im 2018 jede fünfte neu erstellte Wohnung eine Genossenschaftswohnung. Im 2017 war es gar jede dritte Neubauwohnung. Dies vor allem auch dank der gezielten Abgabe des Kantons von Land im Baurecht. Allein auf Boden des Kantons wurden in den letzten Jahren rund 300 neue Genossenschaftswohnungen fertiggestellt und bezogen, weitere 1‘200 befinden sich derzeit in Bau oder Planung. Der Kanton ist damit ein wichtiger Partner der Wohnbaugenossenschaften. Heute stehen von insgesamt ca. 11‘000 Genossenschaftswohnungen im Kanton Basel-Stadt rund 40 Prozent auf Boden im Eigentum des Kantons.

Umsetzung der Wohnschutzinitiative

Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum stellt ein wirksames Mittel zur Entspannung des Wohnungsmarktes dar,  um dem Druck auf den bestehenden Mietwohnungsmarkt entgegenzuwirken. Dies kommt auch den Anliegen der am 10. Juni 2018 von der Basler Stimmbevölkerung an der Urne angenommenen Wohninitiativen entgegen, welche die Sorge um den Erhalt preisgünstigen Wohnraums zum Ausdruck brachten.

Im Dezember unterbreitete der Regierungsrat dem Grossen Rat einen Entwurf für eine Revision des Wohnraumfördergesetzes zur Umsetzung der Wohnschutzinitiative. Über die bereits bestehenden Bestimmungen zu Wohnraumförderung und Abbruchschutz hinaus soll das WRFG mit weiteren Massnahmen des Wohnschutzes ergänzt werden. Künftig sollen baubewilligungspflichtige Sanierungen, Umbauten oder Abbrüche von preisgünstigen Mietwohnungen grundsätzlich nur bewilligt werden, wenn die damit verbundenen Mietzinsaufschläge sich in einem vom Kanton vorgegebenen Rahmen befinden.

Preisgünstiger Wohnraum auf den Transformationsarealen

Ebenso wichtig für eine nachhaltige Wohnraumentwicklung und -versorgung sind Arealentwicklungen wie Walkeweg, Wolf, Dreispitz, VoltaNord, Klybeckplus und Kleinhüningen-Klybeck. Diese Areale dienten bis anhin ausschliesslich dem Arbeiten und sind heute stark unternutzt. Nun bietet sich durch den wirtschaftlichen Strukturwandel die Chance, diese Räume zu öffnen und zu kompakten und vielfältigen Stadtteilen, wo Menschen auch wohnen, zu entwickeln. Im Richtplan ist zudem festgehalten, dass bei den neuen Wohnbauarealen insgesamt mindestens ein Drittel preisgünstiger Wohnraum zu realisieren ist.