Die Leerwohnungsquote misst den Anteil leerstehender und per 1. Juni verfügbarer Wohnungen am Gesamtbestand. In Basel-Stadt stieg diese Quote 2025 um 0,1 Prozentpunkte auf 0,9%. Die Zahl leerstehender Wohnungen wuchs von 897 auf 1'079 – vor allem wegen mehr leerstehender Kleinwohnungen. Bei 1- und 2-Zimmerwohnungen nahm der Leerstand am stärksten zu. Zwischen Juni 2024 und Juni 2025 ist die Bevölkerung um 1'700 Personen gewachsen. Dieser Zuwachs wurde je zur Hälfte durch neue Wohnungen und durch bestehende, im Vorjahr noch nicht belegte Wohnungen (z. B. nach Renovationen) aufgefangen.

Kleinwohnungen am häufigsten leer

Bei Dreizimmerwohnungen entspricht der Leerstand dem Mittelwert von 0,9% (Vorjahr 0,8%). Höhere Quoten gibt es bei Einzimmerwohnungen von 1,3% (1,0%) und Zweizimmerwohnungen von 1,2% (0,9%). Vierzimmerwohnungen liegen bei 0,6% (0,5%), Fünfzimmerwohnungen bei 0,4% (0,4%) und Wohnungen ab sechs Zimmern bei 0,3% (0,2%).

Die leerstehenden Kleinwohnungen (Ein- und Zweizimmerwohnungen) waren häufig möbliert. Insgesamt verzeichnete die Erhebung unter den leerstehenden Wohnungen 143 möblierte Wohnungen (davon 129 Kleinwohnungen). Letztes Jahr waren es erst 81 (davon 65 Kleinwohnungen). Dies erklärt die Zunahme des Leerstandes bei den Kleinwohnungen von 387 auf 518 etwa zur Hälfte.

Nur 1% der Leerwohnungen sind Neubauwohnungen der letzten zwei Jahre. 21% stammen aus Gebäuden, die in den vergangenen zwei Jahre renoviert wurden. 97% der leerstehenden Wohnungen (1 044 Einheiten) waren zur Miete ausgeschrieben, 35 Einheiten zum Kauf.

Leerwohnungsziffer im Vergleich

Die gesamtschweizerische Leerstandsziffer für 2025 liegt zurzeit noch nicht vor. Im Vorjahr betrug sie 1,1%. Für die Stadt Basel liegt die Quote aktuell bei 0,9% und damit weiterhin deutlich über derjenigen der anderen Grossstädte. Zum Vergleich: Bern und Genf melden je 0,4%, Winterthur 0,2% und Zürich 0,1%. 2024 wies Lausanne 0,6 % aus. 

Im Kanton Basel-Landschaft stieg die Zahl leerstehender Wohnungen gegenüber dem Vorjahr um 109 auf insgesamt 1'196 Einheiten. Die Leerwohnungsquote stieg damit leicht (um 0,06 Prozentpunkte) von 0,7% auf 0,8%. In den grösseren Gemeinden des Baselbiets liegt die Quote meist zwischen 0,9% und 1%, Liestal und Allschwil leicht darüber (1,1%), Muttenz deutlich darunter (0,5%).

Innerhalb von Basel-Stadt zeigt sich der Leerstand grossräumig ausgeglichen: Gross- und Kleinbasel unterscheiden sich nur geringfügig (0,9% bzw. 1,0%). Auf Wohnviertelebene treten jedoch deutliche Unterschiede auf: Die höchsten Leerstandsquoten finden sich in den Vorstädten (2,5%), in der Altstadt Grossbasel und im Rosental (je 1,9%) sowie in Kleinhüningen (1,5%). Die niedrigsten Quoten weisen Bachletten, Hirzbrunnen und Bettingen (je 0,5%) sowie St. Alban (0,6%) auf. Der höhere Anteil grösserer Wohnungen, welche eine geringere Leerwohnungsquote aufweisen, ist einer der Gründe für die geringe Leerstandsquote in diesen Wohngebieten.

Weniger Leerstand von Geschäftsräumlichkeiten in der Region

Gemäss der aktuellen Erhebung des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft beider Basel (SVIT) ist das Angebot an leerstehenden Geschäftsflächen in den beiden Basel um 6,0% von 402'000 m² auf 378'000 m² gesunken. Im Stadtkanton schrumpfte die Leerstandsfläche um 49'000 m² (-20%) auf 200'000 m². Im Landkanton dagegen nahm sie um 25'000 m² (+16%) auf 178'000 m² zu. Infolge der gegenläufigen Entwicklung in den beiden Basel vergrösserte sich der Anteil des Landkantons am gesamten Angebot von 38% auf 47%.

Im Stadt­kanton sind vor allem gesunkene Leerstände bei Büroflächen für den Rückgang verantwortlich. Der Kanton Basel-Landschaft verzeichnete bei den Gewerbeflächen die grösste Veränderung gegenüber dem Vorjahr (-34%). Bei den anderen Nutzungsarten verzeichnete der Landkanton eine Zunahme, insbesondere bei den Büroflächen (+23%).

Die Resultate basieren auf der Leerstandserhebung vom 1. Juni 2025. Der Wohnungsleerstand wurde gemeinsam vom Statistischen Amt des Kantons Basel-Stadt und dem Amt für Daten und Statistik des Kantons Basel-Landschaft erhoben. Parallel dazu führte der SVIT beider Basel die Erhebung der leerstehenden Geschäftsflächen durch.

Die Daten sind abrufbar unter www.statistik.bs.ch/leerstand; direkt zum PDF-Bericht

Mehr verfügbare Wohnungen trotz Zunahme der Bevölkerung

Kommentar der Kantons- und Stadtentwicklung

Im Kanton Basel-Stadt leben heute mehr Menschen als vor einem Jahr, gleichzeitig kamen wenig Neubauwohnungen auf den Markt. Trotzdem stieg die Leerwohnungsquote per 1. Juni 2025 gegenüber letztem Jahr von 0,8 auf 0,9% an. Das ist unter anderem auf sanierte Wohnungen zurückzuführen, die neu wieder vermietet werden. Die Leerwohnungsquote wäre zudem ohne möblierte Kleinwohnungen, die ebenfalls erfasst werden, tiefer ausgefallen. Ein Paradox liegt deshalb nur auf den ersten Blick vor und löst sich bei näherer Betrachtung auf. In Basel-Stadt besteht gemäss Kantonsverfassung Wohnungsnot bei einem Leerwohnungsbestand von 1,5% oder weniger. Bei Wohnungsnot gelten die besonderen Bestimmungen zum Wohnraumschutz.

Nachdem die Leerwohnungsquote während mehrerer Jahre bei 1,0 Prozent oder leicht darüber lag, fiel sie im Jahr 2024 auf 0.8 Prozent. Per 1. Juni 2025 ist die Leerwohnungsquote nun wieder leicht auf 0,9 Prozent angestiegen. Dies ist auf den ersten Blick erstaunlich, da im vergangenen Jahr die Bevölkerung zunahm und gleichzeitig die Nettowohnungsproduktion tief ausfiel. Eine Erklärung liegt darin, dass neu sanierte Wohnungen – wie beispielsweise an der Sennheimerstrasse 50-54 oder Adlerstrasse 30-36 – wieder auf den Markt kamen und das Angebot zusätzlich erhöhten. Das Bevölkerungswachstum konnte dadurch aufgefangen und die geringe Nettowohnungsproduktion überkompensiert werden. Weiter sind von den 1'079 leerstehenden Wohnungen 143 möbliert. Letztes Jahr waren es erst 81 Wohneinheiten. Somit tragen die möblierten Wohnungen mehr als im Vorjahr zur Leerwohnungsquote bei. 

Während der Leerstand an Büroflächen im Jahr 2024 noch stark angestiegen war, so sank er im laufenden Jahr auf 132'700 Quadratmeter und damit wieder in etwa auf das Niveau von 2023. Die bestehenden Flächen werden also wieder besser genutzt. 

Investitionen in den Bestand und klimafreundliche Entwicklung

Aufgrund der strengen Wohnschutzbestimmungen ist die Sanierungstätigkeit im Kanton Basel-Stadt zurückgegangen. Gebäudesanierungen und insbesondere ökologische Massnahmen sollen nun auch unter den Wohnschutzbedingungen attraktiver werden. Der Regierungsrat hat deshalb die Wohnschutzverordnung revidiert. Für ökologische Massnahmen können künftig Mietzinsaufschläge bewilligt werden, wie sie gemäss Schweizer Mietrecht möglich sind. Dies soll zu einer klimafreundlichen Entwicklung beitragen. Strengere Bestimmungen gelten hingegen weiterhin bei nicht-ökologischen Massnahmen: Hier wird der wertvermehrende Anteil weiterhin grundsätzlich tiefer angesetzt als im Mietrecht. Dies schützt wirksam vor unverhältnismässigen Mietzinserhöhungen. 

Die geänderten Bestimmungen dürften es wieder interessanter machen, in den Bestand zu investieren 

Arealentwicklungen

Das grösste Wachstumspotenzial für zusätzlichen Wohnraum liegt jedoch auf den Transformationsarealen. Nachdem dort der Neubau von Wohnungen im Jahr 2024 gering ausgefallen war, dürfte er in den nächsten Jahren wieder zulegen. Bis Ende dieses Jahrzehnts ist mit zusätzlichem Wohnraum auf dem Lonza-Areal und auf der Heuwaage zu rechnen. Ebenfalls wird wesentlicher Wohnraum auf dem Areal Walkeweg, bei den Überbauungen Volta Nord und Ost sowie auf den letzten Bauabschnitten auf dem Westfeld und der Erlenmatte geschaffen. Zusammen dürften so mittelfristig jährlich mehrere Hundert Wohnungen entstehen. Weitere Wohnungen folgen auf den Arealen Klybeckplus, Rosental und im Rahmen der Hafen- und Stadtentwicklung Klybeck-Kleinhüningen.